O mercado de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) ganha um impulso, com a expansão dos financiamentos e juros mais baixos na economia brasileira. Essa é a aposta dos principais agentes do mercado.
Jayme Bartling, diretor de finanças estruturadas da Fitch Ratings, o mercado de securitização de imóveis está em plena fase de transição, com o aumento da oferta de crédito imobiliário.
“Com o crescimento do crédito, os bancos vão começar a ter uma visão de securitizar essas carteiras”, Bartling.
Ele explica que, anteriormente, essas emissões eram marcadas pela presença de contratos celebrados com incorporadoras, que assumiam o papel dos bancos na escassez do crédito.
“Tínhamos uma economia totalmente inadequada, com financiamentos a taxas altas”, diz Fernando Cruz, diretor da Brazilian Securities, que responde por 38,4% do total de emissões de CRIs.
“Como a taxa de juros está caindo, é um cenário muito positivo para fazer securitização”, diz Márcio Percival, vice-presidente de finanças da Caixa Econômica Federal.
Expansão do crédito
Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) são títulos lastreados em créditos imobiliários e garantidos por imóveis. As instituições alienam esses créditos como forma de captar recursos para suas operações.
Hoje, esse mercado já acumula R$ 38,4 bilhões desde a origem. Em 2012, já foram emitidos R$ 3,3 bilhões, segundo dados da Brazilian Securities.
“Estamos sendo cada vez mais procurados por fundações de previdência privada, que têm interesse nessas aplicações”, diz Cruz.
Hoje, segundo dados da Fitch, o crédito imobiliário corresponde a 5% do Produto Interno Bruto (PIB). No México, esse valor atinge 10%, e nos Estados Unidos, mais de 80%.
Nessa linha, a Caixa Econômica Federal também vê oportunidades.
“Esse mercado terá um papel cada vez mais relevante, na medida em que a participação do financiamento imobiliário vai se elevar para entre 7% e 8% do PIB”, diz Percival.
Captar R$ 1 bilhão com fundos
A Caixa está elaborando um fundo de R$ 500 milhões com CRIs, que deve ser lançado em agosto. Além disso, dependendo do desempenho dessa operação, um segundo fundo deve ser lançado, com mais R$ 500 milhões.
A Caixa já captou R$ 2,2 bilhões com a emissão de CRIs para o Fundo de Garantia de Tempo de Serviço (FGTS), operação que está sendo fechada neste mês. No total, o banco deve captar entre R$ 3 bilhões e R$ 4 bilhões com CRIs.
No ano passado, a Caixa fez operação de R$ 1,5 bilhão com CRIs.
Com cerca de 75% da originação, o banco estatal tem a maior participação na emissão dos CRIs. No entanto, outros bancos devem aproveitar essa fonte de captação.
A Brazilian Securities prevê realizar ao menos uma operação neste ano. “Já estamos em contato com bancos, que estão separando as carteiras para estruturarmos operações”, garante Cruz.
Pessoa física
Para investidores pessoa física, esses investimentos são isentos da cobrança de Imposto de Renda, o que, em época de juros baixos, contribui para a atratividade desse mercado. Dentre as restrições, essas aplicações são restritas a investidores qualificados (que possuam investimentos acima de R$ 300 mil).
“Com a queda dos juros, e a mudança na regra da poupança, permanece essa vantagem com os CRIs”, afirma Jayme Bartling, da Fitch.
Apostando nesse fator, a Caixa pretende priorizar a pessoa física na venda de cotas de seus fundos.
“Vamos priorizar pessoa física, usando também nossa rede de agências. Por isso imaginamos que será um sucesso e vamos vender rapidinho esse fundo de R$ 500 milhões”, diz Percival.
Ele prevê que a remuneração dessas cotas atinja 100% do Contrato de Depósito Interbancário (CDI), importante referência em renda fixa.
“Pretendemos colocar alguma coisa em balcão, mas estamos fazendo uma experiência com esse fundo. Ele parece ser mais adequado”, diz.
Fonte: Brasil Economico
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