A Gafisa, que já foi a segunda maior incorporadora de capital aberto do país, tem pela frente mais um ano de desafios operacionais, financeiros e de composição societária. Mesmo tendo colocado em prática em 2012 medidas anunciadas em novembro de 2011 no seu plano de reestruturação, a companhia ainda precisa concluir a entrega de empreendimentos pouco rentáveis – principalmente originados da Tenda -, resolver seu endividamento elevado e o pagamento da parcela remanescente de 20% de Alphaville Urbanismo aos antigos proprietários. Procurada pelo Valor, a Gafisa não quis se pronunciar.
A Gafisa estreou no mercado acionário em fevereiro de 2006. Quando a companhia se preparava para seu lançamento inicial de ações (IPO), Wilson Amaral, originado dos quadros da GP Investimentos, assumiu a presidência. Amaral ficou no cargo até 2011, quando foi substituído por Duilio Calciolari, que era diretor financeiro e de relações com investidores da empresa. A familiaridade com a cultura da Gafisa pode ter ajudado Calciolari a mapear os desafios de estar à frente da empresa, mas não reduziu a dimensão do que precisa ser feito.
Durante 2012, as operações da companhia melhoraram, com aumento das margens e geração de caixa. Mas, em função do ciclo longo do setor, até que a entrega dos projetos em que foram identificados problemas for concluída, a rentabilidade será afetada. “Para uma incorporadora, a guinada só ocorre no fim do ciclo. No fim de 2013, é que a Gafisa vai dizer se realmente resolveu seus problemas”, diz um executivo do setor. A retomada pela companhia de um ROE (retorno sobre patrimônio) mais compatível com os indicadores do setor poderá levar até um ano e meio, segundo um analista.
Se considerada a totalidade dos lançamentos, a Gafisa foi a segunda maior entre as incorporadoras abertas de 2006 a 2008, a terceira maior em 2009 e 2010 e a quinta em 2011. Até setembro do ano passado, a empresa ficou na quarta colocação nesse ranking. A projeção para os lançamentos próprios, em 2012, é de R$ 2,4 bilhões a R$ 3 bilhões, ante R$ 3,5 bilhões em 2011 e R$ 4,5 bilhões em 2010.
Como a Gafisa reduziu o volume de suas operações, será preciso diminuir as despesas gerais e administrativas, outro desafio a ser enfrentado pela companhia.
Não está claro ainda, para o mercado, qual será o tamanho das operações da incorporadora. Há quem considere que a definição das novas dimensões da empresa precisa ser antecedida pela redução do seu nível de endividamento. “O tamanho atual é adequado para uma empresa que precisa muito reduzir seu endividamento”, afirma um analista que acompanha o setor.
No fim de setembro de 2012, a relação entre dívida líquida e Ebitda era de 106%, nível considerado elevado, apesar de abaixo dos 112% do segundo trimestre. “Mas a dívida da Gafisa seria mais preocupante se a empresa não estivesse gerando caixa”, diz outro analista setorial. No terceiro trimestre, a Gafisa teve geração de caixa consolidada positiva em R$ 149 milhões. “A geração de caixa foi melhor do que a que tínhamos projetado”, afirma o analista de construção civil da BES Securities, Eduardo Silveira.
O início da geração de caixa operacional, no ano passado, é citado, no mercado, como demonstração de que a Gafisa tem tomado decisões acertadas desde o anúncio de sua reestruturação. Em novembro, a companhia elevou em 17% o ponto médio de sua meta de fluxo de caixa operacional para 2012.
Assim como geração de caixa e redução de seu endividamento, a opção por mais rigor na decisão de lançar projetos, principalmente da Tenda, faz parte do plano de reestruturação anunciado em 2011. A Gafisa comprou a Tenda em 2008, mas ainda não conseguiu digerir o legado herdado da incorporadora mineira, que inclui problemas decorrentes da baixa qualidade da análise de crédito de clientes que era feita.
Desde agosto de 2011, a Gafisa não lançou nada de Tenda. Inicialmente, voltaria a apresentar, ao mercado, novos projetos da divisão de baixa renda, no segundo semestre do ano passado, mas a opção foi adiar a retomada para 2013. No mercado, porém, há dúvidas se a Gafisa voltará, de fato, a lançar produtos da Tenda.
Da projeção de lançamentos para 2012, a divisão Gafisa responde por 55%, e Alphaville, por 45%. Gafisa concentrou lançamentos em São Paulo e no Rio de Janeiro, e Alphaville, divisão com margens mais elevadas, ganhou participação no portfólio.
Os rumos de Alphaville podem ser decisivos para a definição do tamanho da Gafisa e redução do nível de endividamento. “A venda de Alphaville é prioritária para a capitalização da Gafisa”, diz uma fonte do setor. A Gafisa já divulgou que pode abrir o capital de Alphaville, vender participação na empresa ou manter a situação atual. Mas a solução para o pagamento da última parcela da empresa de loteamentos à Alphaville Participações (Alphapar) ainda precisa ser definida.
A Alphapar levou à Câmara de Comércio Brasil-Canadá (CCBC) a controvérsia com a Gafisa em relação à quantidade de ações da incorporadora a serem pagas pela fatia remanescente de Alphaville. Os acionistas da Gafisa serão diluídos em proporção que dependerá do preço que for considerado adequado pela Câmara de Arbitragem Brasil-Canadá. “Se for considerado que a Gafisa está certa em relação ao preço, a diluição será de 16%, enquanto se os donos de Alphaville tiverem razão, os acionistas serão diluídos em 23%”, diz Silveira, da BES Securities.
A Gafisa comprou Alphaville em 2006, quando fez o pagamento por 60% do total. A segunda parcela, de 20%, foi paga em 2010, e a última, também de 20%, estava prevista para 2012. Quando o pagamento da última parcela for resolvido, os antigos donos de Alphaville passarão a ser controladores da Gafisa, caso o pagamento ocorra por meio de ações da incorporadora. Esse formato já foi aprovado, mas ainda precisa ser referendado em assembleia extraordinária de acionistas.
Nos últimos anos, a Gafisa tem perdido participação em valor de mercado entre as incorporadoras listadas na BM&FBovespa. Em 2011 e 2012, a Gafisa foi a nona incorporadora nesse critério, ante a quarta colocação em 2010. Em 2011 e 2012, os papéis ordinários da Gafisa acumularam desvalorização de 59,93%, ante a queda do Ibovespa de 12,05%.
No começo de 2012, a companhia negociou a venda de ativos para GP e para a Equity International (EI), do investidor Sam Zell. Essa operação poderia ter sido uma saída para parte dos problemas da empresa, mas não houve acordo. A GP entrou no controle da Gafisa em 1997 e teve participação na companhia até 2007. A Equity se tornou sócia da companhia em 2005 e saiu em 2010.
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